Zwangsversteigerung: Das sollten Eigentümer von Immobilien wissen
Eine Zwangsversteigerung ist eine Zwangsvollstreckungsmaßnahme, die für Besitzer von Immobilien immer mit erheblichen Konsequenzen verbunden ist. Kann der Besitzer einer Immobilie die Kreditraten für den Immobilienkredit nicht mehr zahlen oder anderen finanziellen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen, besteht für den Gläubiger die Möglichkeit, seine Geldforderung mit einer Zwangsversteigerung einzutreiben.
Was ist eine Zwangsversteigerung?
Eine Zwangsversteigerung ist eine Zwangsvollstreckungsmaßnahme und ein gerichtliches Verfahren. Eine Immobilie wird öffentlich versteigert, wenn der Eigentümer seinen Forderungen nicht mehr nachkommen kann. Der Gläubiger kann sich an dem Erlös aus der Immobilie bedienen. Die Zwangsversteigerung kann für Eigentumswohnungen, Grundstücke oder Häuser erfolgen.
Die Immobilie zählt zum pfändbaren Vermögen des Schuldners. Sie wird bei der Zwangsversteigerung beschlagnahmt und versteigert. Damit die Zwangsversteigerung erfolgen kann, benötigt der Gläubiger einen Vollstreckungstitel. Mit diesem Vollstreckungstitel weist der Gläubiger die ihm zustehende Forderung nach und beantragt beim zuständigen Amtsgericht die Vollstreckung.
Ablauf einer Zwangsversteigerung
Der Ablauf ist bei einer Zwangsversteigerung immer gleich. Ein öffentlich vereidigter Gutachter muss die zu versteigernde Immobilie bewerten, um den Verkehrswert zu ermitteln. Darüber hinaus erstellt er ein Gutachten, das über den Zustand der Immobilie informiert. Dieses Gutachten stellt er dem Amtsgericht zur Verfügung. Für alle Teilnehmer an der Zwangsversteigerung sind der Verkehrswert und das Gutachten einsehbar.
Häufig kann der Gutachter das Objekt nur von außen besichtigen, da die Schuldner dem Gutachter oft keinen Zugang in ihr Haus gewähren. Daher wird zumeist ein Sicherheitsabschlag einbehalten.
Das Amtsgericht plant den Termin für die Zwangsversteigerung und gibt ihn öffentlich bekannt. Jeder, der an der Teilnahme interessiert ist, kann sich über den Termin informieren. Die Bekanntgabe kann auf verschiedene Weise erfolgen:
- Internetportale für Zwangsversteigerungen
- öffentliche Bekanntmachungen, beispielsweise beim Amtsgericht
- Tageszeitungen
Wer an der Zwangsversteigerung teilnehmen möchte, um eine Immobilie zu einem günstigen Preis zu erwerben, muss sich beim Amtsgericht anmelden. Interessenten können die Immobilie zuvor besichtigen, doch besteht kein Rechtsanspruch. Die Besitzer der Immobilie sind nicht verpflichtet, den Kaufinteressenten Einlass zu gewähren.
Teilnehmer an der Zwangsversteigerung zahlen zuvor eine Sicherheitsleistung an das Amtsgericht, um zu versichern, dass sie tatsächlich an einem Kauf interessiert sind. Wer keinen Zuschlag erhält, bekommt den Betrag innerhalb weniger Tage vom Amtsgericht zurückerstattet. Bei dem Interessenten, der den Zuschlag erhält, wird die Sicherheitsleistung mit dem Gebot verrechnet.
Wie eine Zwangsversteigerung bei Eigentumsimmobilien und Eigentumswohnungen erfolgt
Eine Zwangsversteigerung von Eigentumsimmobilien und Eigentumswohnungen erfolgt zumeist dann, wenn der Besitzer die Raten für den Immobilienkredit nicht mehr zahlen kann. Sie ist aber auch dann möglich, wenn der Besitzer anderen finanziellen Forderungen nicht mehr nachkommen kann und hoch verschuldet ist. Der Gläubiger ist zumeist eine Bank oder ein Unternehmen.
Zuständig für die Zwangsversteigerung ist das Amtsgericht, zu dessen Bezirk die Immobilie gehört. Der Gläubiger muss beim Amtsgericht die Vollstreckung beantragen, indem er mit einem Vollstreckungstitel seine Forderungen nachweist. Einen solchen Vollstreckungstitel erhält der Gläubiger zumeist durch ein gerichtliches Mahnverfahren.
Der Antrag auf die Zwangsvollstreckung wird von einem Rechtspfleger geprüft. Das Amtsgericht erlässt einen Beschluss über die Zwangsvollstreckung, der dem Gläubiger und dem Schuldner zugestellt wird. Erhält der Schuldner diesen Beschluss, bedeutet das die Beschlagnahme seiner Immobilie. Zusätzlich veranlasst das Amtsgericht meistens einen entsprechenden Eintrag im Grundbuch.
Grenzen bei der Zwangsversteigerung
Um die Forderungen des Gläubigers zu decken und den Schuldner zu schützen, gelten bei einer Zwangsversteigerung Grenzen. Beim Ersttermin sollte das Höchstgebot mehr als 70 Prozent des festgelegten Verkehrswertes betragen. Der Meistbietende erhält den Zuschlag.
Der Gläubiger kann den Zuschlag verhindern, wenn das Höchstgebot zwischen 50 und 70 Prozent des Verkehrswerts liegt. Der Rechtspfleger muss den Zuschlag verhindern, wenn das Höchstgebot weniger als 50 Prozent des Verkehrswerts beträgt.
Kann der Schuldner eine Zwangsversteigerung verhindern?
Der Schuldner kann die Zwangsversteigerung verhindern, wenn er mit den Gläubigern verhandelt und sich bemüht, selbst die Immobilie gewinnbringend zu verkaufen. Mit dem Erlös kann er seine Schulden begleichen.
Der Schuldner kann auch Rechtsmittel gegen den Beschluss des Amtsgerichts einlegen, um die Zwangsversteigerung zumindest vorübergehend zu verhindern:
- Kann der Schuldner beweisen, dass er seine Forderung bezahlt hat oder bezahlen kann, sollte er eine sofortige Beschwerde mit einem Antrag auf einstweilige Einstellung einreichen.
- Das Rechtsmittel der Einstweiligen Einstellung ist möglich, wenn der Schuldner eine sittenwidrige Härte durch die Versteigerung nachweisen kann, beispielsweise Gesundheitsschäden oder Suizidgefahr.
Der Gläubiger kann eine einstweilige Einstellung beantragen, wenn er sich mit dem Schuldner außergerichtlich einigt oder das Gebot bei der Zwangsversteigerung zu gering ist. Er kann nur zweimal einen solchen Antrag stellen.
Zusätzliche Informationen zum Thema Zwangsversteigerung gibt es im Artikel von schuldnerberatungen.org
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